Vi jämför åt dig – så ansöker du

Det smidiga med Flyttabolån.se är att du slipper leta efter bästa banken för ditt bolån på egen hand. Så här går en ansökan hos oss till:

Ett bolån används för att finansiera en av livets största affärer och är i regel det största lånet i ett hushåll. Med ett större lån blir det desto viktigare att du har bra villkor – för att inte betala för mycket pengar i onödan.

Att flytta bolånet till en annan bank – så går det till

Du kan med fördel se över ditt bolån regelbundet för att se till att du har så låg ränta som möjligt. Är du intresserad av att flytta ditt bolån är det viktigt att jämföra så många aktörer som möjligt – för att hitta banken som erbjuder just dig de bästa villkoren.

Normalt sett ringer du först din bank för att se vilken rabatt du kan få på lånet – för att sedan göra samma process med andra aktörer. Har du bestämt dig för en bank att flytta bolånet till går du vidare med den och de hjälper dig med flytten.

Uppgifter banken ofta kräver när du ska flytta bolån

När du vill flytta ett bolån kommer din nya bank ofta kräva vissa kompletterande uppgifter från dig. Du kan göra en ansökan här på vår sajt utan dessa, men det kan vara bra att känna till dem redan nu. Här är de vanligaste kompletteringarna bankerna vill ha när du flyttar bolån:

• Lönespecifikationer – för att kunna bevisa din inkomst vill ofta banken att du skickar in dina senaste lönespecifikationer.
• Arbetsgivarintyg – Detta kan du be din chef eller personalavdelning om.
• Amorteringsunderlag – Det är ett intyg från din nuvarande bank om vilka amorteringsvillkor du har på ditt bolån i dag. Du kan kontakta din nuvarande bank för att få detta.
• Uppgifter om din kontantinsats – Detta är inte aktuellt om du ska flytta ett bolån, bara om du ska köpa en ny bostad. Enligt lag måste du kunna bevisa vart dina pengar kommer ifrån. Det kan vara utdrag från din bank där du sparat pengarna.

Varför ska jag flytta mitt bolån?

Om du är en av dem som inte flyttat bolånet tidigare och alltid haft bolånet hos samma bank kan en bolåneflytt vara något som känns lite krångligt eller läskigt. Men faktum är att vi rekommenderar alla med bolån att se över dessa ungefär var eller vartannat år, så att du inte betalar mer pengar än du behöver.

Lägre ränta kan spara dig mycket pengar

Bolånet är vanligtvis det största lånet i ett hushåll och ofta kan det vara på flera miljoner kronor. På ett sådant stort lån gör små skillnader i räntan stora utslag över tid – och någon procentenhet hit eller dit innebär många tusenlappar i plånboken årligen.

Samtidigt har olika banker olika höga bolåneräntor – och det är därför inte osannolikt att det finns en bättre ränta där ute för just ditt bolån.

Räkneexempel – så mycket kan du spara

Vi säger att du har ett bolån med en nuvarande skuld på 2 miljoner kronor. Lyckas du sänka den med bara en halv procentenhet (0,5%) – kommer du att spara 10 000 kronor varje år i räntekostnader. Inte så illa, va?

Skulle du ha ett större bolån – låt åt säga på 3,5 miljoner – så blir dina sparade kostnader 17 500 kronor per halv procentenhet. Med de här exemplet är det lätt att förstå varför du bör se över ditt bolån regelbundet och flytta det till den bank som kan erbjuda dig lägst ränta.

Vad kostar det att flytta bolån?

Många har inte flyttat sitt bolån förut och tänker att det kan vara förenat med administrativa kostnader. Men vanligtvis kostar det ingenting för dig som kund att flytta ditt bolån. Din nya bank kommer i regel sköta flytten av bolånet utan att det kostar extra för dig som kund.

Har du ett bundet bolån du vill flytta kan du dock få betala ränteskillnadsersättning – men mer om det under delen flytta ett bundet bolån.

Flytta bolånet kostnadsfritt hos oss

Det som är ännu bättre är att vår tjänst – där vi jämför och hittar det bästa bolånet åt dig – också är helt kostnadsfri för dig. Du kan alltså göra en ansökan på vår sajt utan att behöva betala eller binda upp dig till något. Vi får i stället en ersättning av de banker vi har som samarbetspartners – en win-win för alla parter. Du får en bättre ränta samtidigt som banken får en ny kund.

När kan jag flytta bolånet – och hur lång tid tar det?

Har du rörlig ränta på ditt bostadslån kan du när som helst flytta ditt bostadslån till en ny bank. Du bör dock ha i beaktning att det inte går från en dag till en annan, utan att det kan ta upp till en månad innan din nya bank har slutfört processen. Tyvärr är det fortfarande mycket bland bankerna som sker manuellt – därför kan det ta lite extra tid.

Kan jag utöka bolånet samtidigt som jag flyttar det?

Har du planer på att bygga ut eller renovera hemma? Kanske installera solceller på taket? En fördelaktig lösning brukar vara att utöka bolånet för att frigöra pengar till den typen av investeringar. Att utöka bolånet innebär kan du göra om det finns plats för det, sett till hur din lånesituation ser ut i dag.

Går att göra på bostäder som ökat i värde

Ofta finns det större möjligheter att utöka bolånet på bostäder som ökat i värde. Du får som bekant låna upp till 85 procent av bostadens värde – men om din bostad ökat väldigt mycket i värde sedan du tog lånet kan du låna ytterligare pengar genom att utöka lånet samtidigt som du flyttar det.

Om du gör en omvärdering av din bostad får du reda på hur mycket den är värd i dag och hur mycket mer pengar banken kan låna ut till dig med bostaden som säkerhet. Läs med om lån med säkerhet.

Viktigt att pressa ner räntan när du utökar bolånet

Att utöka ditt bolån innebär att lånet blir större och att du kommer få betala mer i ränta. Därför blir det extra viktigt att du har så bra villkor på ditt bolån som möjligt. Många väljer att undersöka en flytt av bolånet i samma veva som man vill utöka det – för att se vilken bank som ger bäst villkor.

Vid en ansökan hos oss kan du ange att du också är intresserad av att utöka ditt bolån, så kan vi hjälpa dig att hitta den bästa och billigaste lösningen.

Flytta ett bundet bolån

Om du har ett bundet bolån innebär det att du bundit upp din ränta till att vara densamma under hela villkorsperioden – oavsett om räntorna går upp eller ned. En bolåneränta binds normalt sett upp mellan 3 till 5 år, men många banker erbjuder från 1 år upp till 10 år.

Är det då omöjligt att flytta ditt bolån under tiden du har bunden ränta? Nej då, det går att flytta bolånet ändå – du har när som helst rätt till att betala tillbaka bolånet. Men din nuvarande bank kan ha krav på att du måste betala ränteskillnadsersättning om du vill lösa lånet innan bindningstiden gått ut.

Ränteskillnadsersättning

Vad är då ränteskillnadsersättning – och varför behöver du betala det när du vill flytta ditt bolån? Jo, ränteskillnadsersättning är ersättningen som din bank kan kräva för de ränteintäkter de går miste om när du vill lösa ett bundet lån i förtid. Det har banken rätt att ta ut, och hur mycket du måste betala beror på skillnaden mellan räntan på ditt nuvarande lån och det nuvarande ränteläget.

Att betala ränteskillnadsersättning blir inte bara aktuellt när du flyttar bolån, utan även om du säljer din bostad och därmed löser lånet, eller om du köper en ny bostad, tar ett nytt lån och löser det gamla.

Så räknas ränteskillnadsersättningen ut

För att räkna ut hur mycket du ska betala i ränteersättning tar banken fram en ränta som jämförs med din bundna ränta – en jämförelseränta.

Jämförelseräntan är den aktuella räntan som gäller för bostadsobligationer – plus 1 procentenhet. Att lägga till en procentenhet är till fördel för dig som kund, eftersom skillnaden då minskar mellan jämförelseräntan och din ränta.

Ränteskillnadsersättningen beräknas sedan på den skuld som lånet skulle ha haft vid bindningstidens slut, med hänsyn till amorteringsplanen och hur ofta betalningar sker. Via Konsumenternas hemsida kan du räkna ut ungefär hur mycket du kan behöva i ränteskillnadsersättning om du vill flytta ett bundet bolån.

Flytta bolån med rörlig ränta

Att flytta ett bolån med rörlig ränta är därmed, som du kanske redan förstått, inte alls lika komplicerat. Att ha 3 månaders bindningstid på bolånet brukar kallas att ha rörlig ränta – och den typen av lån går att flytta till en ny bank utan att det kommer att kosta dig något extra.

Flytta bolånet till en annan bostad

När vi pratar om att flytta bolån syftar vi till att flytta bolån mellan banker – men du kanske också undrar vad som händer med ditt bolån vid en flytt till en ny bostad.

Har du ett bundet bolån kan du flytta bolånet till den nya bostaden – det kallas för säkerhetsbyte. Genom ett säkerhetsbyte kan du flytta ett bundet bolån utan att behöva lösa det. Men det krävs att du har en ersättningsbostad som är värd tillräckligt mycket för att lånet ska kunna flyttas över till.

Ett säkerhetsbyte sker alltid inom samma bank – det går inte att byta bank vid ett säkerhetsbyte – och det kräver bankens godkännande. Fördelen med ett säkerhetsbyte är att du kan få behålla ditt bundna bolån efter en flytt, utan att behöva lösa lånet och betala ränteskillnadsersättning.

Detta avgör priset på ditt bolån

Har du kommit så här långt har du nog förstått fördelarna med att flytta ditt bolån för att sänka dina kostnader. Men vad är det egentligen som avgör vad du måste betala i månaden för ditt bolån?

1. Ränta

Räntan är själva kostnaden för ditt bolån, alltså det du betalar banken för att få låna pengarna. Räntan utgår från det man kallar nominell ränta, som sätts i procent på det kapital du lånat. Se det som att betala hyra – du hyr pengar av banken och får betala för det.

Det du betalar kallas för effektiv ränta. Den effektiva räntan består av den nominella räntan plus alla avgifter och ytterligare kostnader som kommer med lånet. Det kan vara administrationsavgifter, avi-avgifter eller uppläggningsavgift. Den effektiva räntan anger på så sätt den totala kostnaden för lånet – och det är den som ger bäst bild av vad du kommer att betala.

Tänk på! Att banker ofta marknadsför den nominella räntan – men de har också skyldighet att redovisa den effektiva. Jämför med den för att vara säker på att få det billigaste lånet.

Även om räntesatsen är konstant sjunker beloppet du betalar i ränta varje månad i takt med att du amorterar – eftersom räntan baseras på ditt lånade belopp.

2. Amorteringskrav

Amortering är det belopp du ska betala tillbaka på ditt bolån vid varje betalningstillfälle – oftast månadsvis. Amortering är alltså ingen kostnad, men det är något du betalar varje månad. Det absolut vanligaste är att du har rak amortering på ditt bolån, alltså att du amorterar samma summa varje månad.

Men det är inte alla som måste amortera på sitt bolån. Amorteringskravet infördes 2016 och skärptes sedan 2018 – och reglerar hur mycket du måste amortera varje år på ditt bolån.

Så mycket måste du amortera

I grunden gäller att du måste amortera på ditt bolån om du lånar till mer än 50 procent av bostadens värde. Har du ett bolån som är mellan 50 och 70 procent av bostadens värde ska du amortera 1 procent per år – och lånar du mellan 70 och 85 procent ska du amortera 2 procent.

 

Bolånets storlek i procent, sett till bostadens värde	Andel av bolånet som ska amorteras varje år
0-50 %	0 %
50-70 %	1 %
70-85 %	2 %

 

2018 skärpte man dessutom amorteringskravet, vilket innebär att alla nya låntagare som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst måste amortera 1 procent per år. Det innebär att du måste amortera 3 procent per år om du lånar 85 procent av köpeskillingen till en bostad som är värd mer än 4,5 gånger din årsinkomst. Är ni flera sökande – till exempel ett par – så räknar banken på er sammanlagda årsinkomst.

Kravet gäller inte lån tagna innan 2016

Men amorteringskravet infördes alltså 2016 och gäller inte bolån tecknade innan dess. Detsamma gäller det skärpta kravet som infördes 2018 – det rör inte lån tecknade innan dess. Det spelar heller ingen roll om bolånen flyttas mellan banker – tecknades de första gången 2016 respektive 2018 tillkommer inget amorteringskrav.

Vill du däremot utöka ditt bolån kan du åka på amorteringskravet. Men då har du en möjlighet att bara amortera tilläggslånet, för att kunna betala av det snabbare.

3. Övriga utgifter

Utöver ränta och amortering kan det finnas övriga utgifter som påverkar kostnader för ditt bolån. Om du ska köpa villa, radhus eller ett fritidshus behöver du ansöka och betala för en lagfart för att registrera att du äger bostaden. Men det är inget som är aktuellt om du endast ska flytta ditt bolån.

Pantbrev kostar om du utökar lånet samtidigt

Detsamma gäller pantbrev, som du tar ut och betalar för när du tar lånet första gången – inte när du flyttar det. Vill du däremot utöka ditt huslån samtidigt som du flyttar det kommer du att få räkna med kostnaderna för pantbrev.

Om du vill flytta ditt bolån ska du se till att räkna med alla dessa typer av utgifter så att du verkligen har hela bilden klar för dig över vad ditt lån faktiskt kostar.

Så presenterar bankerna sin boränta

Vi har pratat mycket om räntan på bolån – men hur fungerar det egentligen, och vad ska man titta efter? Så här jobbar de flesta banker när det gäller bolåneränta:

Listränta

Listräntan är den bolåneränta som banken visar utåt i marknadsföringssyfte. Det är den högsta räntan du som bolånekund kan få hos banken. Du kan alltså inte få högre ränta än listräntan – men du kan få lägre. Det är vanligt.

Snittränta

Sedan 2015 måste varje bank också visa sin snittränta på bolån, enligt ett beslut från Finansinspektionen. Snitträntan är den genomsnittliga bolåneränta som banken gav sina kunder under föregående månad. Snitträntan är alltså i regel lägre än listräntan, eftersom tidigare kunder förhandlat sig till ränterabatter.

Att få ta del av snitträntan gör att du lättare kan se ungefär vilken ränta kunderna hos den specifika banken har fått den senaste tiden. Därför ska du alltid förhandla mot snitträntan snarare än mot listräntan – eftersom den är lägre från början.

Verkar det klurigt? Då kan vi hjälpa dig! Kontakta oss så jämför och förhandlar vi ditt bolån åt dig.

Dessa 4 saker avgör hur billigt bolån du kan få

Nu när vi har rett ut vilka kostnader och utgifter som ditt bolån består av undrar du såklart vad som påverkar din ränta, och hur du kan få ett så billigt bolån som möjligt. Men bolåneräntor är en komplicerad sak som påverkas av många olika saker. Låt oss gå igenom dem!

1. Din bolåneränta påverkas av reporäntan

Styrräntan, även kallad reporäntan, sätts av Riksbanken och är kortfattat den ränta som Riksbanken tar när den lånar ut pengar till “vanliga” banker.

Reporäntan har på så sätt stor påverkan på ekonomin, eftersom den påverkar bankernas kostnader. När bankernas kostnader höjs måste de också höja räntan till kunderna, för att inte riskera en ekonomisk förlust.

På grund av inflationen har vi de senaste åren sett en stor ökning av reporäntan. Det har gjort att bolånekostnaderna också ökar, eftersom bankernas ränta följer reporäntan.

2. Din ekonomiska situation

Din inkomst påverkar självklart hur stort bolån du kan få, och som vi skrev tidigare påverkar din inkomst också ditt amorteringskrav. Vanligt är att du inte får ta ett lån större än 5-6 gånger hushållets årsinkomst.

Exempel: Har ni en årsinkomst före skatt på 800 000 kronor så kan ni i runda slängar få ett bolån på 4 miljoner kronor. Utöver lånet behöver du också kontantinsatsen.

Men din inkomst, din ålder och dina övriga levnadskostnader spelar också in på hur mycket du får låna – och till vilken ränta. Banken kollar på din skuldkvot, alltså dina skulder i förhållande till din inkomst, och ser banken dig som en lågriskkund med god ekonomi har du lättare att få en lägre ränta.

3. Storlek på lånet – därför ska du omvärdera bostaden

Hur stort bolån du har påverkar såklart dina räntekostnader – men den relativa storleken på bolånet kan också påverka dina månatliga utgifter.

Som vi lärt oss tidigare påverkar hur stor del av bostadens värde som är belånad hur mycket du måste amortera – och en omvärdering av bostaden kan därför minska ditt amorteringskrav. Även om amortering inte är en kostnad så påverkar amorteringen hur mycket du måste betala varje månad för ditt bolån.

4. Hur stor ränterabatt du kan få

En avgörande sak för ditt bolån är ofta vilken ränterabatt du kan få. Rabatterna pressar ner räntan från bankens listränta till en mer förmånlig ränta för dig som kund.

Ränterabatt – så fungerar det

Ränterabatt är precis vad det låter som – en rabatt på räntan du har på ditt bolån. Som vi nämnt tidigare är bankens listränta den högsta räntan du kan få, och ränterabatter är det som sänker räntan och gör ditt lån billigare. Ibland är rabatterna fasta, och ibland är det något du individuellt kan förhandla. Du kan få ränterabatt av flera olika anledningar, här är några av de vanligaste:

1. Låg belåningsgrad

En lägre belåningsgrad ger rabatt på bolånet hos de allra flesta banker. Belåningsgrad innebär hur stor del av bostadens värde som är belånat. Har du en bostad som är värd 2 miljoner kronor medan ditt bolån endast är på 1 miljon kronor har du en belåningsgrad på 50 procent. Ju lägre belåningsgrad desto lägre ränta.

2. Låg skuldkvot

Din skuldkvot anger hur stort bolån du eller ditt hushåll har i förhållande till din/er sammanlagda årsinkomst. Som vi har nämnt påverkar skuldkvoten hur mycket du behöver amortera – men en låg skuldkvot är också något som kan ge dig större ränterabatt, eftersom du då ses som en kund med lägre risk.

Skuldkvoten beräknas genom att ta storleken på bolånet dividerat med årsinkomsten.

Exempel:

Storlek på bolån: 4 000 000 kr

Hushållets årsinkomst: 800 000 kr

4 000 000 / 800 000 = 5

Skuldkvot: 5 gånger årsinkomsten

3. Storleken på bolånet

Har du större bolån bör du kunna få större ränterabatt jämfört med ett mindre bolån på samma risknivå. Har du stora bolån blir du nämligen en viktigare kund för banken.

4. Om du blir helkund hos banken

Det är inte ovanligt att du kan få ränterabatt på ditt bolån om du blir helkund hos banken du vill flytta bolånet till. Att bli helkund innebär att du samlar alla dina banktjänster hos den banken.

5. Bostadens energiklass

De med klimatsmart boende kan också få rabatt på bolåneräntan. Det kallas för grönt bolån, och vanligt är att du får 0,10 procent rabatt på bolånet om din bostad uppnår energiklass A eller B.

6. Om du har sparande hos banken

Något som kan ge dig ränterabatt på bolånet är om du har ett sparkonto hos banken. Ofta kräver banken att du ska ha en viss summa i ett sparkonto hos dem för att du ska få rabatt.

7. Om du har din pension hos banken

Om du har, eller flyttar, din tjänstepension till den aktuella banken kan det också vara något som ger dig en extra ränterabatt.

Skillnaden på fast och rörlig ränta – vad ska jag välja?

Du kanske har bestämt dig för att flytta ditt bolån, men inte om du ska ha fast eller rörlig ränta? Om du redan har ett bolån i dag vet du nog skillnaden – med fast ränta binder du upp räntan så att du under exempelvis 3 eller 5 år alltid betalar samma ränta, och med rörlig ränta höjs och sänks din ränta efter marknadsläget.

Så vad är egentligen bäst? Det finns egentligen inget rätt eller fel, utan det beror på din individuella situation och vad du föredrar. Men här är fördelar med de olika vägarna:

Fördelar rörlig bolåneränta

En fördel med rörlig ränta är priset – ofta blir det billigare att ha rörlig ränta än fast. Du slipper betala den mindre premien som ett lån med fast ränta innefattar och du sparar ännu mer pengar om räntan går ner. Visserligen blir det också dyrare om räntan stiger mycket, men historiskt sett har det visat sig vara billigare att ha rörlig ränta.

Samtidigt blir det lite mer oförutsägbart eftersom räntan, och därmed dina lånekostnader, kommer att förändras över tid. Men du har också fördelen av att kunna flytta ditt bolån som du vill utan att behöva betala ränteskillnadsersättning.

Fördelar fast bolåneränta

En fördel med att ha fast bolåneränta är att du under en bestämd tid framöver vet exakt hur hög din ränta kommer vara, vilket gör det mycket enklare att förutse dina lånekostnader. Det kan vara en trygghet för många – som generellt kommer till ett lite dyrare pris. Eftersom det innebär en risk för banken att ge dig fast ränta behöver de ha marginal för det.

Självklart blir det också en fördel om räntan stiger kraftigt under tiden för ditt bundna bolån, eftersom du då sparar pengar på att ha låst din ränta. Men historiskt sett har det varit dyrare att ha fast bolåneränta.

Binda bolåneräntan 2024?

Som vi redan har klargjort så har styrräntan höjts rejält under 2022 och 2023, vilket ihop med den ökade inflationen påverkat de rörliga bolåneräntorna. Detta har gjort att många funderar över om det är läge att binda räntan på bolånet.

Om du vill göra det bästa valet för din plånbok ska du binda räntan om du tror att den kommer fortsätta att gå upp – och köra rörlig ränta om du tror att räntan kommer att vara stillastående eller minska.

Det kan därför vara lite sent att binda bolånen nu när räntan redan ökat så som den gjort – men det återstår att se om inflationen fortsätter och räntorna kommer fortsätta att höjas.

Ogillar du ovissheten och känner att du vill kunna sova gott om natten kan det också vara ett argument för att binda din ränta – även om det finns en chans att du förlorar på det ekonomiskt.

Går att binda delar av bolånet

Ett alternativ för de som vill ha en viss trygghet men också inte riskera en stor ekonomisk förlust är att binda delar av sitt bolån – för att låta delar av det vara rörligt. Det kan vara en bra mellanväg, även om det kan öka komplexiteten av lånet något. Vi kan hjälpa dig hitta ett upplägg som passar bra för just dig!

Kontakta oss för rådgivning

Känns det krångligt? Om du kontaktar oss kan vi se över din situation och ge dig rådgivning kring ditt bolån. Och kom ihåg – det viktigaste är såklart att du får så låg ränta som möjligt, oavsett om den är rörlig eller fast.

Det är därför det är viktigt att se över sitt bolån regelbundet, och att flytta det om det går att få lägre ränta på en annan bank än den du har i dag. Det kommer att spara dig många tusenlappar över tid – pengar som kan gå till något roligare än att betala räntor.